一、我市設(shè)定商轉(zhuǎn)公貸款的考慮因素
《市商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房暫行規(guī)定》(以下簡稱《商轉(zhuǎn)公貸款規(guī)定》)相關(guān)制度設(shè)計(jì)主要考慮了以下因素:
一是立足于減輕職工供房負(fù)擔(dān)。推出商轉(zhuǎn)公貸款制度,是從我市住房公積金制度實(shí)施的實(shí)際背景出發(fā)的。由于我市住房公積金制度全面實(shí)施較晚,2012年9月28日,我市新購房住房公積金貸款業(yè)務(wù)上線。對于之前已經(jīng)使用商業(yè)性住房按揭貸款的繳存職工來說,迫切需要將商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款以降低供房支出。為切實(shí)減輕職工供房負(fù)擔(dān),在起草《商轉(zhuǎn)公貸款規(guī)定》的過程中,我們充分借鑒了相關(guān)城市的商轉(zhuǎn)公貸款政策實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),認(rèn)真比較了各地商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)具體模式,也和我市商業(yè)銀行、人民銀行、銀監(jiān)部門、產(chǎn)權(quán)管理部門、人民法院等進(jìn)行了多次深入溝通,尤其是在降低費(fèi)用成本、簡化流程方面大膽探索提出了多個方案。
二是與現(xiàn)行個人住房公積金貸款政策保持有效銜接。商轉(zhuǎn)公貸款作為個人住房公積金貸款的一種特殊形式,從政策統(tǒng)一性、公平性出發(fā),其申請條件、貸款額度、期限、擔(dān)保方式、還款方式等基本與現(xiàn)行個人住房公積金貸款保持一致,只在部分地方有所差異。
二、商轉(zhuǎn)公貸款的申請條件
《商轉(zhuǎn)公貸款規(guī)定》中申請商轉(zhuǎn)公貸款條件和《深圳市住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》(以下簡稱《貸款規(guī)定》)中公積金貸款的條件基本一致。主要增加的內(nèi)容:一是申請人或者配偶應(yīng)當(dāng)在本市已辦理了用于購買本市自住住房的商業(yè)性住房按揭貸款(不含住房公積金組合貸款)且該貸款尚未結(jié)清,這是開展商轉(zhuǎn)公貸款的前提。二是申請人提前償還部分或者全部原商業(yè)性住房按揭貸款已經(jīng)取得原貸款銀行同意。三是申請人或者配偶都可以是申請商轉(zhuǎn)公貸款住房的權(quán)利人。
三、商轉(zhuǎn)公貸款的可貸額度
《商轉(zhuǎn)公貸款規(guī)定》中商轉(zhuǎn)公貸款可貸額度計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和《貸款規(guī)定》中公積金貸款可貸額度計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)大部分保持一致,即以申請人賬戶余額的倍數(shù)為基礎(chǔ)計(jì)算可貸額度,并同時(shí)對申請人在還貸能力、可貸額度不超過按照國家政策規(guī)定可貸款比例、單套住房商轉(zhuǎn)公貸款最高額度(個人50萬元,共同申請的90萬元)等方面進(jìn)行了要求。通過這些條件的一并要求,然后取按照這些條件計(jì)算出的低值作為可貸額度。如職工張先生按照賬戶余額和還貸能力計(jì)算可以貸80萬,但由于其原商業(yè)性住房按揭貸款余額只有70萬,加上只是個人申請只能貸50萬,所以綜合這些條件后,職工張先生可貸額度只能是50萬。
四、商轉(zhuǎn)公貸款的擔(dān)保方式
和公積金貸款一樣,商轉(zhuǎn)公貸款采取抵押和質(zhì)押兩種擔(dān)保方式,但對于可抵押房產(chǎn)的范圍有所擴(kuò)大。除了借款人原商業(yè)性住房按揭貸款的房產(chǎn)外,商轉(zhuǎn)公貸款還可以以借款人其他商品住房或第三人的商品住房作為抵押。
職工以已取得房地產(chǎn)證的申請商轉(zhuǎn)公貸款的住房作為抵押物的,該抵押物的抵押權(quán)人除了原商業(yè)性住房按揭貸款銀行外,應(yīng)當(dāng)無其他抵押權(quán)人,該住房應(yīng)僅為原商業(yè)性住房按揭貸款設(shè)定了抵押權(quán);職工以已取得房地產(chǎn)證的本人其他商品住房或者第三人的商品住房作為抵押物的,抵押物應(yīng)當(dāng)無其他抵押權(quán)人。
五、商轉(zhuǎn)公貸款的期限和利率
和公積金貸款不同的是,商轉(zhuǎn)公貸款期限加上原商業(yè)性住房按揭貸款已還款期限之和不得超過30年,利率按照國家規(guī)定的住房公積金貸款利率執(zhí)行。
六、商轉(zhuǎn)公貸款辦理程序
《商轉(zhuǎn)公貸款規(guī)定》中對辦理商轉(zhuǎn)公純公積金貸款和辦理商轉(zhuǎn)公組合貸款的程序進(jìn)行了明確。如申請商轉(zhuǎn)公組合貸款的,申請人要先去原商業(yè)性住房按揭貸款銀行提出提前還款申請,取得相關(guān)證明材料,再去受托銀行確認(rèn)能否發(fā)放商轉(zhuǎn)公組合貸款,之后再向公積金中心提出商轉(zhuǎn)公申請。
七、商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)辦理的分段預(yù)約
商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)上線后需求量存在集中爆發(fā)的可能,且出現(xiàn)該問題須及時(shí)采取應(yīng)對舉措。為確保商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)有序辦理,維護(hù)住房公積金業(yè)務(wù)辦理正常秩序,我們在《商轉(zhuǎn)公貸款規(guī)定》中明確商轉(zhuǎn)公貸款申請必須預(yù)約,且按照職工原商業(yè)性住房按揭貸款放款時(shí)間進(jìn)行分段預(yù)約。采取該做法主要是從職工基本均等享受住房公積金貸款年限考慮,原商業(yè)性住房按揭貸款放款時(shí)間越早,剩余能使用住房公積金貸款的年限越短?!渡剔D(zhuǎn)公貸款規(guī)定》中明確首批預(yù)約申請商轉(zhuǎn)公貸款的為原商業(yè)性住房按揭貸款放款時(shí)間在2010年12月31日前的職工;原商業(yè)性住房按揭貸款放款時(shí)間在2010年12月31日后的,職工按照所在月份分批次預(yù)約,逐月順延。
按照上述規(guī)定,如職工張先生當(dāng)初商業(yè)貸款放款時(shí)間在2010年10月,那他可以在商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)上線首批預(yù)約;王先生當(dāng)初商業(yè)貸款放款時(shí)間在2011年1月,則他需要等首批預(yù)約完成后作為第二批預(yù)約;2011年2月的作為第三批,以此類推。(完)