最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用問(wèn)題的解釋
(2004年11月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第1334次會(huì)議通過(guò),根據(jù)2020年12月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1823次會(huì)議通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于修改〈最高人民法院關(guān)于在民事審判工作中適用《中華人民共和國(guó)工會(huì)法》若干問(wèn)題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決定》修正)
為正確審理國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件,依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定,結(jié)合民事審判實(shí)踐,制定本解釋。
一、土地使用權(quán)出讓合同糾紛
第一條本解釋所稱的土地使用權(quán)出讓合同,是指市、縣人民政府自然資源主管部門(mén)作為出讓方將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方,受讓方支付土地使用權(quán)出讓金的合同。
第二條開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
本解釋實(shí)施前,開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同,起訴前經(jīng)市、縣人民政府自然資源主管部門(mén)追認(rèn)的,可以認(rèn)定合同有效。
第三條經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán),土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)定確定的最低價(jià)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價(jià)格條款無(wú)效。
當(dāng)事人請(qǐng)求按照訂立合同時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格交納土地使用權(quán)出讓金的,應(yīng)予支持;受讓方不同意按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)足,請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持。因此造成的損失,由當(dāng)事人按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。
第四條土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地,受讓方請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持。
第五條受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意,改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途,當(dāng)事人請(qǐng)求按照起訴時(shí)同種用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的,應(yīng)予支持。
第六條受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途,出讓方請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持。
二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛
第七條本解釋所稱的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方,受讓方支付價(jià)款的合同。
第八條土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后,當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的,不予支持。
第九條土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓合同,在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下,受讓方均要求履行合同的,按照以下情形分別處理:
(一)已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方,請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的,應(yīng)予支持;
(二)均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),已先行合法占有投資開(kāi)發(fā)土地的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的,應(yīng)予支持;
(三)均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),又未合法占有投資開(kāi)發(fā)土地,先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的,應(yīng)予支持;
(四)合同均未履行,依法成立在先的合同受讓方請(qǐng)求履行合同的,應(yīng)予支持。
未能取得土地使用權(quán)的受讓方請(qǐng)求解除合同、賠償損失的,依照民法典的有關(guān)規(guī)定處理。
第十條土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán),起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓,并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。
第十一條土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán),起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的,土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。
三、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛
第十二條本解釋所稱的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同,是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資,共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的合同。
第十三條合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
第十四條投資數(shù)額超出合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的約定,對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例,當(dāng)事人協(xié)商不成的,按照當(dāng)事人的違約情況確定;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的違約情況無(wú)法確定的,按照約定的投資比例確定;沒(méi)有約定投資比例的,按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。
第十五條房屋實(shí)際建筑面積少于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的約定,對(duì)房屋實(shí)際建筑面積的分配比例,當(dāng)事人協(xié)商不成的,按照當(dāng)事人的違約情況確定;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人違約情況無(wú)法確定的,按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。
第十六條在下列情形下,合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的,不予受理;已經(jīng)受理的,駁回起訴:
(一)依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn);
(二)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(三)擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。
因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)所造成的損失,由當(dāng)事人按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)。
第十七條房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積,經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)后,當(dāng)事人對(duì)超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的,按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例,當(dāng)事人協(xié)商不成的,按照約定的投資比例確定;沒(méi)有約定投資比例的,按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。
第十八條當(dāng)事人違反規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋,被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除,當(dāng)事人對(duì)損失承擔(dān)協(xié)商不成的,按照當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)確定責(zé)任;過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的,按照約定的投資比例確定責(zé)任;沒(méi)有約定投資比例的,按照約定的利潤(rùn)分配比例確定責(zé)任。
第十九條合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤(rùn)分配比例,當(dāng)事人未足額交納出資的,按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤(rùn)。
第二十條合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤(rùn)分配的,不予支持。
第二十一條合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),只收取固定利益的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
第二十二條合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),只分配固定數(shù)量房屋的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
第二十三條合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),只收取固定數(shù)額貨幣的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。
第二十四條合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),只以租賃或者其他形式使用房屋的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。
四、其它
第二十五條本解釋自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。
本解釋施行前最高人民法院發(fā)布的司法解釋與本解釋不一致的,以本解釋為準(zhǔn)。