樓市調(diào)控出新招，房貸收緊信號(hào)加強(qiáng)

兩年內(nèi)已有兩次房貸者不能貸款購房

深圳樓市調(diào)控再邁新步子。3月23日，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)金融學(xué)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制措施的決議》，并于本月28日起執(zhí)行，這意味著深圳收緊房貸的信號(hào)越來越明顯。

決議解讀

兩年內(nèi)已有兩次貸款應(yīng)拒絕受理

首先，要了解的是，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)金融學(xué)會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)單位為“中國人民銀行深圳市中心支行”，辦公地點(diǎn)也在人行深圳中心支行。這份文件的第一頁也清楚地寫道：“為響應(yīng)人民銀行倡議”制定這份決議。因此，文件對(duì)深圳的金融機(jī)構(gòu)具有約束力。

通知原文寫道：2015年來，深圳市房價(jià)快速上漲，住房信貸投放大幅增長，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)有所積累。對(duì)此，市委市政府高度重視，要求加強(qiáng)調(diào)控、抑制房價(jià)過快上漲，于近期出臺(tái)了提高二手房交易計(jì)稅參考價(jià)、增加土地供應(yīng)等調(diào)整措施。中國人民銀行深圳市中心支行也多次召開會(huì)議，提示各成員單位加強(qiáng)住房信貸風(fēng)險(xiǎn)控制。為響應(yīng)人民銀行倡議，我會(huì)研究制定了《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制措施的決議》。

記者在這份決議中注意到，其中有一條直接申明，“住房貸款申請(qǐng)日前兩年內(nèi)有兩次住房貸款記錄的，應(yīng)拒絕受理”。此外，針對(duì)部分人為了買房假離婚的現(xiàn)象，決議也規(guī)定，要“認(rèn)真核實(shí)購房人的婚姻狀況”。

專家觀點(diǎn)

抑制過度投機(jī) 主要針對(duì)加杠桿

深圳市住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長、深圳市住房和建設(shè)局咨詢委員會(huì)秘書長陳藹貧接受記者采訪時(shí)表示，目前深圳存在有投資者加杠桿貸款購房的問題，房價(jià)調(diào)控從房貸領(lǐng)域入手是很精準(zhǔn)的實(shí)施辦法，這些決議都是為了抑制過度投機(jī)。

根據(jù)深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)秘書長曾光了解，深圳“首付貸”加杠桿的存量規(guī)模大致在25億~30億元。陳藹貧認(rèn)為，深圳房價(jià)暴漲便是加杠桿的結(jié)果。應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)貸款的控制，警惕杠桿效應(yīng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，抑制投機(jī)炒房行為。

業(yè)內(nèi)聲音

中等利空 對(duì)高價(jià)盤郊區(qū)盤具殺傷力

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉跟此前叫停首付貸、眾籌炒房相比，這是一個(gè)中等規(guī)模的利空。其中第七條有剛性約束力，對(duì)于炒房客打擊力度非常大。其次，對(duì)于高價(jià)盤、郊區(qū)盤也頗具殺傷力。其力度可以跟4月1日深圳上調(diào)二手房交易評(píng)估價(jià)相比，但力度比起直接提高首付成數(shù)和限制優(yōu)惠利率仍顯偏弱。

收緊信號(hào)

1.合理把握住房貸款規(guī)模。

2.避免無序的價(jià)格競爭。(指“貸款利率”)

3.嚴(yán)格控制“首付貸”。(P2P、小貸公司的首付款禁止、禁止消費(fèi)貸或信用貸抵扣首付款)

4.認(rèn)真核實(shí)購房人的婚姻狀況。

5.加強(qiáng)購房人償債能力審查。(嚴(yán)格落實(shí)借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入50%的要求)

6.實(shí)行差別化的住房貸款條件。(對(duì)總價(jià)高于2000萬元的多類高端樓盤，嚴(yán)格確定首付比例和利率)

7.住房貸款申請(qǐng)日前兩年內(nèi)有兩次住房貸款記錄的，應(yīng)拒絕受理。

8.嚴(yán)格個(gè)人再交易住房貸款首付款資金監(jiān)管，在銀行監(jiān)管比例不得低于房產(chǎn)總價(jià)的22%。

9.嚴(yán)禁個(gè)人再交易住房貸款轉(zhuǎn)存第三方個(gè)人銀行賬戶。

營改增

●銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率11％

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》，全面推開后，提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11％；提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17％；境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零；除此之外的納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，稅率為6％。此外，增值稅征收率為3％，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

●40種免征增值稅情形

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》公布了40種免征增值稅情形，包括托兒所、幼兒園提供的保育和服務(wù)；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)；殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)；婚姻介紹服務(wù)；學(xué)生勤工儉學(xué)提供的服務(wù)；個(gè)人銷售自建自用住房等。

深圳多機(jī)構(gòu)聯(lián)手推出二手房交易保險(xiǎn)產(chǎn)品

近日，一款針對(duì)二手房交易的保險(xiǎn)產(chǎn)品“交易?！痹谏钲谕瞥觥?/span>

“交易?！庇缮钲谇昂４蟮澜鹑诜?wù)有限公司與郵政儲(chǔ)蓄銀行、眾安保險(xiǎn)、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)聯(lián)合推出。

大道金服董事長柳博表示，二手房交易過程中，由于贖樓、抵押、按揭等環(huán)節(jié)，房屋交易無法做到“一手錢一手證”的即時(shí)交接，其間多次出現(xiàn)錢款和產(chǎn)權(quán)歸屬時(shí)間不匹配導(dǎo)致的資金安全性問題。“‘交易?！且员ｋU(xiǎn)為保障的二手房交易金融服務(wù)，買方按揭貸款提前發(fā)放，用以歸還業(yè)主原貸款，無需另外融資贖樓，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)賣方提前收款、買方提前收樓、房產(chǎn)中介更快收取傭金，降低了三方的交易成本?！?/span>

此外，“交易?！边€能降低交易過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，保障交易的安全性。

據(jù)悉，“交易?！辟M(fèi)用包含兩部分：贖樓咨詢服務(wù)費(fèi)和保費(fèi)?！敖灰妆！钡氖褂梅秶饕苤朴诤献縻y行，截至目前僅深圳地區(qū)買方選擇郵政儲(chǔ)蓄銀行辦理按揭貸款的二手房交易可以使用“交易?！?。未來，隨著合作銀行和地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的增加，適用范圍將隨之?dāng)U大。